不動産

概要

不動産は入力内容に基づき、価値の計算を行い、BSへの資産計上、各年の固定資産税、修繕費、保険料を自動計算をしています。

『住宅の持家』と『資産の不動産』の差異は、固定資産税の計算ロジックと家賃収入の入力欄の有無だけです。

※現時点では、不動産所得に基づく所得税は対象外となります。

　キャッシュフロー上で不動産収入や修繕費や管理費は反映していますが、不動産所得に基づく所得税が加味されていません。

住宅購入時の入力概要

住宅金額：5000万円、ローン金額：4500万円の場合、

住宅の入力欄で住宅購入額を入力し、ローンで借りれ額を入力します。

その結果、下記のような仕訳けが処理されます。

頭金の入力は不要で、住宅金額とローン金額の差額分の現預金が自動的に減少して、頭金のような扱いになります。

■住宅購入時

その結果、2つの仕訳をまとめると

となります。

頭金は入力していないですが、500万円の現預金が減少しているので

これが頭金相当になります。

入力方法

賃貸

賃貸に居住中の期間、家賃(万円／月) 、入居費用(万円)、 更新料(万円／年)を入力してください。

更新料は、発生頻度に関わらず、年間の額にして入力してください。

持家

持家は下記の通り。

価値の計算方法

建物は『経年減点補正率』を使い、築年数と構造から価値を求めます。（本ページ最下段に記載）

A.購入金額から計算する場合

１.建物の種別と購入時の建物の経年減点補正率から、土地と建物の割合を決定する。

　　 　　　　 土地：建物

　　戸建て　　　5：5× （購入時）建物減価率

　　マンション　1：9 × （購入時）建物減価率

　　アパート　　5：5 × （購入時）建物減価率

2.算出された割合×購入金額で、購入時の土地と建物の価値を計算して、土地購入金額と建物購入金額に設定する。

3.購入時が基準年よりも前の場合は、以下の計算式で基準年時点の土地と建物の価値を計算する。

　購入時が基準年よりも後(未来に購入する予定の物件)の場合は、土地購入金額と建物購入金額をそのまま使用する。

（計算式）

　基準年時点の土地の価値＝土地購入金額

　基準年時点の建物の価値＝建物購入金額÷購入時の経年減点補正率×基準年の経年減点補正率

4.3で計算した土地と建物の価値×0.7を、固定資産税評価額の土地と建物に設定する。

B.土地購入金額・建物購入金額から計算する場合

1.土地購入金額と建物購入金額の合計を、購入金額に設定する。

2.固定資産評価額に値を設定する仕組みは、A3とA4と同様。

C.固定資産税評価額から計算する場合

1.固定資産税評価額の土地÷0.7を土地購入金額に設定する。

2.固定資産税評価額の建物÷0.7を建物購入金額に設定する。

3.土地購入金額と建物購入金額の合計を、購入金額に設定する

固定資産税・都市計画税

※2021年3月30日に計算方法が変わりました。

選択肢は「自動計算する」「直接入力する」があります。

【自動計算の場合】

自動計算を選択した場合、以下の画面となります

詳細入力をしない場合のデフォルト値は

　固定資産税率1.4%

　都市計画税率0.3%

　住宅用地の特例あり（土地の固定資産税評価額を1/6）

　新築住宅の特例あり（建物の固定資産税評価額を3年間1/2）

となりますが、詳細入力画面で修正が可能となります。

大きな土地、建物の場合、面積を入れることで、特例の適用できる分のみ特例の計算をします。

【直接入力の場合】

直接入力の画面はこのようになり、

入力された期間に入力された金額が固定資産税・都市計画税として計算されます。

なお、建物の資産価値の減少による影響を受けず、入力された額がそのまま反映されます。

※2021年3月30日に計算方法が変わりました。

変更前は固定資産税・都市計画税の入力欄はなく、

住宅の場合は土地建物ともに固定資産税評価額を1/6にして

固定資産税と都市計画税の合計の税率の1.7％を掛けていました。

資産価値の計算例

基準年時点で築5年。新築購入時の金額が5,000万円。木造の戸建て住宅の場合。

新築時の金額が5,000万円。

①戸建てなので、土地と建物は5：5で2500万円、2500万円

②木造の5年目の経年減点補正率は0.64なので、2500万円ｘ0.64＝1600万円

築5年の中古の木造戸建てを5,000万円で購入した場合

①木造の築5年の経年減点補正率は0.64

②購入時の土地と建物の比率は　土地：建物 ＝ 5：5×0.64 ＝ 5；3.2

③土地＝5,000円×5÷（5+3.2）＝3,049万円、建物＝5,000円×3.2÷（5+3.2）＝1,951万円

建物の価値（経年減点補正率）

建物の価値は、固定資産評価基準で定められる『経年減点補正率』を利用し、簡便に計算しています。